Tipos de Financiamento Imobiliário

                                                                                                                                                                                             14/10/2023  

O que é financiamento imobiliário?

É um modelo de empréstimo voltado exclusivamente para a compra de uma casa ou apartamento, tanto novo quanto usado, a construção ou a reforma de um imóvel residencial, assim como de um espaço comercial, uma sala ou um galpão, por exemplo.

O consumidor que não tem o montante todo para a aquisição, recorre a uma instituição financeira a fim de conseguir esse crédito e, em seguida, paga o valor por meio de parcelas acrescidas de juros e correção monetária. Esse é o tipo de financiamento com as taxas mais baixas no mercado e tem um prazo bem longo para quitação, de até 35 anos.

De modo geral, é possível encontrar opções de crédito imobiliário que cobrem até 90% do valor necessário para a aquisição de um imóvel novo, usado, comprado na planta, em construção ou para a reforma de uma propriedade. Ou seja, se um apartamento vale R$ 200 mil, é possível dar uma entrada de R$ 20 mil e financiar os outros R$ 180 mil para serem pagos pelos próximos 35 anos.

Como conseguir financiamento imobiliário?

Em linhas gerais, para conseguir um financiamento imobiliário é preciso ter 18 anos ou mais, demonstrar ter renda suficiente para pagar as parcelas e estar com o cadastro de pessoa física (CPF) regularizado. O CPF pode estar negativado sem que o consumidor saiba. Por isso, é importante consultar se o nome não foi incluído em órgãos de proteção ao crédito como Serasa, SPC, entre outros.

Uma dica é fazer o Cadastro Positivo oferecido por um desses órgãos. O Cadastro Positivo reúne todas as informações sobre o cumprimento ou não do pagamento de créditos contratados, como empréstimos, financiamentos e crediários, por exemplo. O pagamento de contas de consumo, como água, luz e internet, também entra nessa lista e ajuda a mostrar que o consumidor é um bom pagador, aumentando as chances de aprovação do financiamento imobiliário.

Quais documentos são necessários para um financiamento?

Os documentos solicitados pelas instituições financeiras podem variar, mas, em geral, elas pedem, além do CPF já mencionado, o RG, a carteira de trabalho, comprovantes de renda, do estado civil e de residência, bem como a declaração do imposto de renda.

Por fim, mas não menos importante, é preciso atenção com a situação e a documentação do imóvel e do vendedor. Qualquer pendência que afete a venda do bem pode ser motivo para reprovação da solicitação de crédito. Ou seja, o banco entende que o imóvel, que é visto pela instituição como uma garantia oferecida, não é suficiente para cobrir o financiamento requerido.

Ao escolher a instituição e fazer o primeiro cadastro pela internet, como é possível em vários bancos, o próximo passo, portanto, é organizar um checklist com toda a papelada solicitada para que não falte nada capaz de comprometer a análise. Como o financiamento imobiliário é bem mais burocrático que outras modalidades, é possível que o cliente tenha que comparecer ao banco para levar os documentos pessoalmente.

Quais são os 4 principais tipos de financiamento imobiliário?

Agora que você sabe o que é o financiamento de imóvel e quais são os seus benefícios, é hora de conhecer os principais tipos existentes no Brasil.

Confira a seguir 4 alternativas de financiamento imobiliário disponíveis no mercado!

1. Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é uma modalidade que funciona como um conjunto de normas relativas aos financiamentos. Nesse caso, as instituições financeiras podem usar recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da poupança. Essa é a modalidade de financiamento imobiliário mais utilizada no Brasil. Entre as regras, existem taxas de juros máximas que as instituições podem cobrar, além de normas referentes às propriedades.

Por exemplo, há um teto do valor do imóvel — que, em 2022, era de R$ 1,5 milhão — e o custo mensal das parcelas não pode comprometer uma determinada porcentagem máxima da renda declarada.

Ademais, o restante do valor do imóvel que não for financiado deverá ser pago como entrada — que não deve ser inferior a 20% do valor do bem.

– o valor do imóvel é de até R$ 1,5 milhão

– o crédito concedido cobre no máximo 80% do valor do imóvel

– as prestações não devem ultrapassar 30% da renda do consumidor

– a taxa máxima de juros é de 12%

– o imóvel deve constar no cartório de registro, ser residencial e urbano, novo ou usado, mas deve situar-se na mesma região em que o consumidor mora ou trabalha há pelo menos um ano

– o imóvel escolhido não pode ter sido comprado com a utilização do FGTS nos três anos anteriores

– o consumidor tem a opção de utilizar seu saldo do FGTS para pagar parte do imóvel, desde que seja residencial e o primeiro a ser adquirido

– o prazo para quitação é de até 35 anos.

2. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Se o imóvel, comprador ou instituição envolvida no financiamento não se encaixar nas exigências da modalidade SFH, é possível recorrer ao SFI. Aqui, não há limite para o preço do imóvel nem custo efetivo máximo. Em geral, a instituição financeira utiliza recursos próprios, que podem ser obtidos por meio dos recebíveis imobiliários, por exemplo. Com isso, o SFI garante mais flexibilidade para o contrato de financiamento.

No entanto, as condições de pagamento e outros serviços podem ter custos maiores para o comprador, o que exige atenção no momento da escolha. Ademais, os recursos do FGTS não podem ser utilizados para o pagamento.

– essa modalidade utiliza recursos direcionados por grandes instituições e investidores

– o imóvel deve custar acima do teto permitido pelo SFH, isto é, mais de R$ 1,5 milhão e o financiamento pode chegar a 90% do valor total

– a taxa de juros é variável

– o comprador pode ser tanto pessoa física quanto jurídica

– o valor mensal não é limitado por um percentual da renda

– ao contrário do SFH, o SFI permite financiar imóvel não residencial e, mesmo quem já tem um em seu nome, pode pleitear crédito para comprar outro

– desde agosto do ano passado tornou-se possível utilizar o FGTS para reduzir o saldo devedor do imóvel (também do primeiro a ser adquirido) ou para abater até 80% da prestação em 12 meses

– o tempo para pagar o crédito também é de até 35 anos.

3. Programas habitacionais

Você já deve ter ouvido falar que existem programas habitacionais criados pelo Governo Federal que visam proporcionar a aquisição de imóveis para famílias brasileiras de baixa renda. O objetivo é reduzir o déficit habitacional do país.

Nessa modalidade, as famílias devem cumprir requisitos que permitam a compra da propriedade de maneira facilitada. Para isso, elas contam com benefícios como juros reduzidos e, em alguns casos, subsídios.

4. Financiamento direto com a construtora

Outra possibilidade de financiamento de imóveis é fazer o processo diretamente com a construtora. Com essa alternativa, o cliente faz o pagamento para a incorporadora, sem a necessidade de contar com a intermediação de um banco.

Existe ainda a possibilidade de financiar o imóvel com a própria construtora ou incorporadora. Geralmente, ocorre com casas ou apartamentos comercializados quando estão na planta ou em construção. A construtora entrega as chaves quando o consumidor já pagou entre 30% e 40% do valor do imóvel. O restante pode ser financiado pelos modelos apresentados anteriormente, com uma instituição financeira, ou com a própria empresa que está fazendo a obra.

Neste caso, os prazos para quitação costumam ser menores e, por isso, as prestações mais altas. Mas é uma alternativa para quem não conseguir um crédito bancário. Em geral, esse tipo de financiamento é corrigido pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) durante o período da obra. A depender do contrato, o comprador pode ter parcelas fixas no decorrer da construção.

Também pode haver correção nos preços pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M). Há, ainda, cobrança de juros calculados pelo sistema Price de amortização.